Grundsteuer

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Fragen und Antworten zur neuen Grundsteuer ab 2025 - FAQ

1. Warum wurde die Grundsteuer reformiert?

Weil die Bewertung des Grundbesitzes, auf der die Grundsteuer bis 2024 noch
aufbaute, völlig veraltet war. Das Bundesverfassungsgericht hatte deshalb eine
Besteuerung anhand aktuellerer Werte ab 2025 gefordert.
In NRW gelten dafür die vom Bund beschlossenen Reformgesetze.

2. Wie ist die Reform abgelaufen? Drei Faktoren – Ein Ergebnis

Das Finanzamt ermittelt den Grundsteuerwert Ihres Grundbesitzes. Dieser Wert wird mit der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl multipliziert.
Das Ergebnis haben Sie mit dem so genannten Grundsteuerwertbescheid und dem Grundsteuermessbescheid von Ihrem Finanzamt erhalten.
Für Rückfragen oder Rechtsmittel hiergegen ist insofern auch das Finanzamt zuständig.

Der vom Finanzamt ermittelte neue Grundsteuermessbetrag ist verbindlich - auch für die Stadt Mönchengladbach, die davon nicht abweichen darf.

Um die endgültige Höhe der Grundsteuer zu berechnen, legt die Stadt Mönchengladbach den sogenannten Hebesatz fest und multipliziert ihn in einem letzten Schritt mit dem Messbetrag aus dem Bescheid des Finanzamts.

3. Was heißt das für Ihre Grundsteuer?

Wesentlich für Sie als Grundsteuerzahler ist die Wertentwicklung nach neuem Recht. Ob Ihr Grundbesitz nach neuem Recht (also ab 2025) als besonders „wertvoll“, weniger „wertvoll“ oder eher durchschnittlich einzustufen ist, darüber entscheidet das neue Grundsteuerrecht des Bundes, das im Grundsteuermessbescheid des Finanzamts abgebildet ist.

Die Stadt Mönchengladbach hat auf diese Wertfeststellung keinen Einfluss. Denn mit den Hebesätzen werden alle neuen Werte nur noch gleichmäßig hochgerechnet. Das Verhältnis der neuen Werte untereinander, welches sich aus dem reformierten Bundesrecht ergibt, wird durch diese Hochrechnung nicht mehr verändert.

4. Was ist hinsichtlich der Besteuerungsgrundlagen zu beachten?

Grundbesitzer, die eine Grundsteuerfeststellungserklärung abgegeben haben, erhalten vom Finanzamt Mönchengladbach einen Grundsteuerwertbescheid sowie einen Grundsteuermessbescheid.

Wenn von Ihnen keine Erklärung abgegeben wurde, sind diese Bescheide als sogenannte Schätzbescheide ergangen.

Aufgrund dieser beiden Finanzamt-Bescheide müssen Sie keine Zahlung leisten.
Die Bescheide dienen lediglich als Berechnungsgrundlage beziehungsweise für die Stadt Mönchengladbach als Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer.

5. An wen kann man sich bei Fragen oder Einwänden zum Grundsteuerwert oder Grundsteuermessbetrag (Bescheide des Finanzamtes) wenden?

Bei Fragen oder Einwänden zum Bescheid über die Feststellung des Grundsteuerwerts oder zum Bescheid über die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags wenden Sie sich bitte an das für Ihr betroffenes Grundstück zuständige Finanzamt.

erreichbar.

Externer Link zur Seite des Finanzamtes

6. Muss wegen der Reform mehr Grundsteuer bezahlt werden?

Die meisten Grundstücke und Immobilien haben im Laufe der vergangenen Jahrzehnte an Wert zugelegt. Ob Sie ab 2025 mehr Grundsteuer als zuvor bezahlen, hängt nach dem neuen Grundsteuerrecht des Bundes in erster Linie von der Wertentwicklung Ihres Grundbesitzes im Vergleich zum übrigen Grundbesitz innerhalb des Stadtgebietes Mönchengladbach ab. Ein Anstieg der Grundsteuer kann je nach Wertentwicklung deutlicher oder weniger stark ausfallen. Natürlich ist umgekehrt auch ein Absinken der einzelnen Steuerlast oder ein Gleichbleiben denkbar.

Beispiel A: Gebaut wurde Ihr Einfamilienhaus in den 60´er Jahren am Ortsrand. Im Zuge der Stadtentwicklung ist aus der ehemals günstigen Randlage eine beliebte Siedlung mit einem hoch attraktiven Umfeld geworden.
Die Folge: Ihr Haus dürfte im Vergleich zu anderen Immobilien im Stadtgebiet stärker an Wert zugelegt haben. Die Grundsteuer wird wahrscheinlich steigen, je nach Wertentwicklung stark oder weniger stark.

Beispiel B: Ihre Viereinhalb-Zimmer-Wohnung liegt in einem früher einmal beliebten Ortsteil in Mönchengladbach. Das Umfeld hat über die letzten
Jahrzehnte jedoch erheblich an Attraktivität eingebüßt. Die Nachfrage hat sich auf andere Gebiete verlagert.
Die Folge: Ihre Wohnung dürfte nicht im gleichen Maße wie andere Immobilien in Mönchengladbach an Wert zugelegt oder sogar Wert eingebüßt haben.
Die Steuerlast wird unter solchen Umständen eher sinken.

7. Was bedeutet Aufkommensneutralität?

Der Begriff wird oft missverstanden. Er bedeutet nur, dass die Stadt Mönchengladbach nach Umsetzung der Reform ihr Grundsteueraufkommen insgesamt stabil halten kann – also ab dem Jahr 2025 ähnlich viel an Grundsteuer einnimmt wie in den Jahren vor der Reform. Die Reform als solche ist also kein Grund dafür, dass sich das Aufkommen verändert.

Weil sich mit der Reform sämtliche Grundsteuerwerte und damit auch die Grundsteuermessbeträge geändert haben, haben nahezu alle Gemeinden ihre Hebesätze rechnerisch daran angepasst. Allerdings hat keine Gemeinde nur wegen der Reform ihr Grundsteueraufkommen erhöht !

Aufkommensneutralität bedeutet also nicht, dass Ihre individuelle Grundsteuer gleich geblieben ist. Denn wenn die Neubewertung ergibt, dass Ihr Grundbesitz vergleichsweise stark an Wert zugelegt hat, dann steigt dafür die Grundsteuer - auch wenn sich das Gesamtaufkommen vor Ort in Mönchengladbach nicht erhöht hat.

Für die eigentlich interessante Frage „Muss ich infolge der Reform mehr Grundsteuer bezahlen?“ kommt es also in erster Linie auf die Wertentwicklung Ihres Grundbesitzes an.

8. Wie hoch sind die Grundsteuer Hebesätze?

Es gibt in Mönchengladbach zwei Hebesätze.

Der Rat der Stadt Mönchengladbach hat ab 2025 folgende neue Hebesätze beschlossen:

für die Grundsteuer A     461 %
(Land- und Forstwirtschaft)
und
für die Grundsteuer B     792 %
(unbebaute Grundstücke, Wohn- und Nichtwohngrundstücke)             

Die Anpassung der Hebesätze erfolgte in Mönchengladbach nur deshalb, weil mit der Neubewertung das Messbetragsvolumen für den Grundbesitz im Stadtgebiet insgesamt gesunken ist. Der Rat der Stadt Mönchengladbach hatte sich die Entscheidung über die Anpassung der Hebesätze alles andere als leichtgemacht. Aber das niedrigere Gesamtmessbetragsvolumen würde bei unveränderten Hebesätzen zu erheblichen Ertragsausfällen führen, die im städt. Haushalt nicht aufgefangen werden können. Mit der Anhebung der Hebesätze wurde also lediglich eine Aufkommensneutralität herbeigeführt. Die Stadt Mönchengladbach nimmt hierdurch nicht einen Euro mehr ein.

Wenn sich Ihre individuelle Grundsteuer ab 2025 (im Vergleich zu den Vorjahren) dagegen sehr deutlich erhöht hat, wird dies vor allem an der Neubewertung Ihres Grundbesitzes auf Basis des reformierten Bundesrechts liegen.

9. Was bringt Ihnen persönlich die Grundsteuer überhaupt?

Die Einnahmen aus der Grundsteuer bleiben vollständig vor Ort in Mönchengladbach und können flexibel eingesetzt werden.
Mit Ihrer Grundsteuer werden Schulen, Kitas, Straßen und Spielplätze gebaut oder örtliche Kultur- und Sportangebote finanziert. Jeder Euro wird sozusagen direkt vor Ihrer Haustür ausgegeben. Das, was Mönchengladbach lebenswert macht, könnte ohne die Grundsteuer nicht finanziert werden. Sie zahlen die Grundsteuer also für die örtliche Gemeinschaft und damit auch „für sich selbst“.
Durch die Reform wird die Grundsteuer nun auch zukunftssicher. Und das ist eine gute Nachricht.

10. An wen muss die Grundsteuer gezahlt werden?

Bitte beachten Sie die Zahlungshinweise auf Ihrem Grundsteuerbescheid. Die Zahlung der darin ausgewiesenen Grundsteuer ist an die Stadt Mönchengladbach zu entrichten.

11. Muss die Grundsteuer auch gezahlt werden, wenn Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid der Stadt Mönchengladbach erhoben wird?

Ja, Sie müssen dennoch bezahlen. Ein Widerspruch hat keine aufschiebende Wirkung. Die Vollziehbarkeit der Steuerforderung wird hierdurch nicht gehemmt. Dies bedeutet, dass Sie unabhängig von der Einlegung eines Widerspruchs zur fristgerechten Zahlung verpflichtet sind. Nicht fristgemäß entrichtete Beträge werden kostenpflichtig beigetrieben.

12. An wen kann man sich bei Fragen zum Grundsteuerbescheid der Stadt Mönchengladbach wenden?

Wenn die dem Grundsteuerbescheid zu Grunde gelegten tatsächlichen Verhältnisse (z.B. der Name, die Anschrift) fehlerhaft sind, teilen Sie dies bitte unter Angabe Ihres Grundsteuer-Aktenzeichens oder des Kassenzeichens schriftlich mit. Beides finden Sie auf Ihrem Grundsteuerbescheid. Sie können hierfür auch das im städt. Serviceportal unter Grundsteuer und dort im Bereich „Formulare, Dokumente“ vorgehaltene allgemeine Formular „Änderungsmitteilung“ nutzen und dieses entweder per Post oder elektronisch an die Stadt Mönchengladbach übermitteln.

Für Fragen zum Grundsteuerbescheid können Sie sich auch an die Mitarbeitenden des Fachbereichs Steuern und Grundbesitzabgaben der Stadt Mönchengladbach unter der

Telefonnummer 02161 25-52299

wenden. Diese sind während den Servicezeiten

erreichbar.

Allgemeine Informationen
Die Grundsteuer ist eine Real- und Objektsteuer, mit der das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung besteuert wird.
Es wird unterscheiden nach:

- Grundsteuer A (für land- und forstwirtschaftliche Betriebe)

- Grundsteuer B (für alle sonstigen Grundstücke)

Die persönliche und sachliche Steuerpflicht wird vom örtlichen Finanzamt bestimmt. Das Finanzamt nimmt die Bewertung des Grundbesitzes vor und erteilt sodann einen Grundsteuerwertbescheid und einen Grundsteuermessbescheid. Der hierin festgesetzte Grundsteuermessbetrag ist Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer. An die Feststellungen des Finanzamtes ist der Fachbereich Steuern und Grundbesitzabgaben bei der Festsetzung der Grundsteuer gebunden.

Die Höhe der Grundsteuer errechnet sich durch Multiplikation des Grundsteuermessbetrages mit dem jeweils maßgebenden Hebesatz. Dieser wird vom Rat der Stadt Mönchengladbach für das gesamte Stadtgebiet einheitlich festgelegt.

Eigentumswechsel
Schuldner der Grundsteuer für ein ganzes Kalenderjahr ist derjenige, dem das Grundstück zu Beginn des Kalenderjahres gehört. Die Zurechnung auf den neuen Eigentümer erfolgt durch das zuständige Finanzamt grundsätzlich auf den 01.01. des auf den wirtschaftlichen Übergang folgenden Jahres (Beginn der Steuerpflicht).
Privatrechtliche Vereinbarungen im notariellen Vertrag zwischen den Vertragsparteien (Verkäufer und Käufer), z. B. über den Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, bleiben hiervon unberührt.
Der Fachbereich Steuern und Grundbesitzabgaben wird bei einem Eigentumswechsel in der Regel nicht unmittelbar durch den Notar bzw. die Grundbuchstelle des Amtsgerichtes informiert, sondern erhält die Information über die steuerliche Zurechnung des Grundstücks erst zu einem späteren Zeitpunkt durch die Bewertungsstelle des zuständigen Finanzamtes.

Hinweise zum Eigentumswechsel
Sollten Sie vorab eine Umschreibung der Grundsteuer wünschen, teilen Sie dies dem Fachbereich Steuern und Grundbesitzabgaben schriftlich (per Post oder Fax) mit folgenden Angaben mit:

- Bezeichnung des veräußerten Grundstücks (Lagebezeichnung,
 Grundsteuer-Aktenzeichen, Kassenzeichen laut letztem Grundsteuerbescheid)

- Name und Anschrift des bisherigen Eigentümers

- Name und Anschrift des neuen Eigentümers

- Datum des Umschreibetermins (immer zum 01. eines Monats)

Beachten Sie, dass die Mitteilung vom Verkäufer und vom Käufer unterschrieben sein muss.

Änderung der Fälligkeit der Grundsteuer
Abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen kann die Grundsteuer auf Antrag des Steuerpflichtigen auch am 1. Juli in einem vollen Jahresbetrag entrichtet werden. Der formlose Antrag ist schriftlich bis spätestens zum 30. September eines Kalenderjahres an den Fachbereich Steuern und Grundbesitzabgaben zu stellen und gilt dann ab dem folgenden Kalenderjahr. Eine Änderung der jährlichen Zahlweise zurück auf die vierteljährliche Fälligkeiten ist ebenfalls bis zum 30. September eines Kalenderjahres schriftlich beim Fachbereich Steuern und Grundbesitzabgaben zu beantragen und gilt dann ab dem folgenden Kalenderjahr.

Fälligkeit
Die Grundsteuer wird pro Kalenderjahr festgesetzt und wird in der Regel vierteljährlich zu den festen Terminen am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November des Kalenderjahres fällig.

Aktuelle Hebesätze (gültig seit 01.01.2025)
Grundsteuer A = 461 Prozent
Grundsteuer B = 792 Prozent

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