Grundsteuer
Das Thema im Überblick
Das Wichtigste in Kürze
Weitere Fragen und Antworten zur neuen Grundsteuer - FAQ
1. Warum wird die Grundsteuer reformiert?
Weil die Bewertung des Grundbesitzes, auf der die Grundsteuer bis 2024 noch
aufbaute, völlig veraltet war. Das Bundesverfassungsgericht hatte deshalb eine
Besteuerung anhand aktuellerer Werte ab 2025 gefordert.
In NRW gelten dafür die vom Bund beschlossenen Reformgesetze.
2. Wie läuft die Reform ab? Drei Faktoren – Ein Ergebnis
Das Finanzamt ermittelt den Grundsteuerwert Ihres Grundbesitzes. Dieser Wert wird mit der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl multipliziert.
Das Ergebnis erhalten Sie mit dem so genannten Grundsteuerwertbescheid und dem Grundsteuermessbescheid von Ihrem Finanzamt.
Für Rückfragen oder Rechtsmittel hiergegen ist insofern auch das Finanzamt zuständig.
Der vom Finanzamt ermittelte neue Grundsteuermessbetrag ist verbindlich - auch für die Stadt Mönchengladbach, die davon nicht abweichen darf.
Um die endgültige Höhe der Grundsteuer zu berechnen, legt die Stadt Mönchengladbach den sogenannten Hebesatz fest und multipliziert ihn in einem letzten Schritt mit dem Messbetrag aus dem Bescheid des Finanzamts.
3. Was heißt das für Ihre Grundsteuer?
Wesentlich für Sie als Grundsteuerzahler ist die Wertentwicklung nach neuem Recht (im Vergleich zum bisherigen Recht, das bis einschließlich 2024 gilt). Ob Ihr Grundbesitz nach neuem Recht (also ab 2025) als besonders „wertvoll“, weniger „wertvoll“ oder eher durchschnittlich einzustufen ist, darüber entscheidet das neue Grundsteuerrecht des Bundes, das im Grundsteuermessbescheid des Finanzamts abgebildet ist.
Die Stadt Mönchengladbach hat auf diese Wertfeststellung keinen Einfluss. Denn mit den Hebesätzen werden alle neuen Werte nur noch gleichmäßig hochgerechnet. Das Verhältnis der neuen Werte untereinander, welches sich aus dem reformierten Bundesrecht ergibt, wird durch diese Hochrechnung nicht mehr verändert.
4. Muss ab 2025 mehr Grundsteuer bezahlt werden?
Die meisten Grundstücke und Immobilien haben im Laufe der vergangenen Jahrzehnte an Wert zugelegt. Ob Sie ab 2025 mehr Grundsteuer als zuvor bezahlen, hängt nach dem neuen Grundsteuerrecht des Bundes in erster Linie von der Wertentwicklung Ihres Grundbesitzes im Vergleich zum übrigen Grundbesitz innerhalb des Stadtgebietes Mönchengladbach ab. Ein Anstieg der Grundsteuer kann je nach Wertentwicklung deutlicher oder weniger stark ausfallen. Natürlich ist umgekehrt auch ein Absinken der einzelnen Steuerlast oder ein Gleichbleiben denkbar.
Beispiel A: Gebaut wurde Ihr Einfamilienhaus in den 60´er Jahren am Ortsrand. Im Zuge der Stadtentwicklung ist aus der ehemals günstigen Randlage eine beliebte Siedlung mit einem hoch attraktiven Umfeld geworden.
Die Folge: Ihr Haus dürfte im Vergleich zu anderen Immobilien im Stadtgebiet stärker an Wert zugelegt haben. Die Grundsteuer wird wahrscheinlich steigen, je nach Wertentwicklung stark oder weniger stark.
Beispiel B: Ihre Viereinhalb-Zimmer-Wohnung liegt in einem früher einmal beliebten Ortsteil in Mönchengladbach. Das Umfeld hat über die letzten
Jahrzehnte jedoch erheblich an Attraktivität eingebüßt. Die Nachfrage hat sich auf andere Gebiete verlagert.
Die Folge: Ihre Wohnung dürfte nicht im gleichen Maße wie andere Immobilien in Mönchengladbach an Wert zugelegt oder sogar Wert eingebüßt haben.
Die Steuerlast wird unter solchen Umständen eher sinken.
5. Was bedeutet Aufkommensneutralität?
Der Begriff wird oft missverstanden. Er bedeutet nur, dass die Stadt Mönchengladbach nach Umsetzung der Reform ihr Grundsteueraufkommen insgesamt stabil halten kann – also im Jahr 2025 ähnlich viel an Grundsteuer einnimmt wie in den Jahren vor der Reform. Die Reform als solche ist also kein Grund dafür, dass sich das Aufkommen verändert.
Weil sich mit der Reform sämtliche Grundsteuerwerte und damit auch die Grundsteuermessbeträge ändern, müssen alle Gemeinden ihre Hebesätze rechnerisch daran anpassen. Allerdings erhöht keine Gemeinde nur wegen der Reform ihr Grundsteueraufkommen !
Aufkommensneutralität bedeutet nicht, dass Ihre individuelle Grundsteuer gleichbleibt. Denn wenn die Neubewertung ergibt, dass Ihr Grundbesitz vergleichsweise stark an Wert zugelegt hat, dann steigt dafür künftig die Grundsteuer - auch wenn sich das Gesamtaufkommen vor Ort in Mönchengladbach nicht erhöht.
Für die eigentlich interessante Frage „Muss ich ab 2025 mehr Grundsteuer bezahlen?“ kommt es also in erster Linie auf die Wertentwicklung Ihres Grundbesitzes an.
6. Wie hoch sind die Grundsteuer Hebesätze in 2025?
Es gibt in Mönchengladbach zwei Hebesätze.
Der Rat der Stadt Mönchengladbach hat für 2025 folgende neue Hebesätze beschlossen:
für die Grundsteuer A 461 %
(Land- und Forstwirtschaft)
und
für die Grundsteuer B 792 %
(unbebaute Grundstücke, Wohn- und Nichtwohngrundstücke)
Die Anpassung der Hebesätze bei der Grundsteuer 2025 erfolgt in Mönchengladbach nur deshalb, weil mit der Neubewertung das Messbetragsvolumen für den Grundbesitz im Stadtgebiet insgesamt gesunken ist. Der Rat der Stadt Mönchengladbach hat sich die Entscheidung über die Anpassung der Hebesätze alles andere als leichtgemacht. Aber das niedrigere Gesamtmessbetragsvolumen würde bei unveränderten Hebesätzen zu erheblichen Ertragsausfällen führen, die im städt. Haushalt nicht aufgefangen werden können. Mit der Anhebung der Hebesätze wird also lediglich eine Aufkommensneutralität herbeigeführt. Die Stadt Mönchengladbach nimmt hierdurch nicht einen Euro mehr ein.
Wenn sich Ihre individuelle Grundsteuer in 2025 (im Vergleich zu den Vorjahren) dagegen sehr deutlich erhöht hat, wird dies vor allem an der Neubewertung Ihres Grundbesitzes auf Basis des reformierten Bundesrechts liegen.
7. Was bringt Ihnen persönlich die Grundsteuer überhaupt?
Die Einnahmen aus der Grundsteuer bleiben vollständig vor Ort in Mönchengladbach und können flexibel eingesetzt werden.
Mit Ihrer Grundsteuer werden Schulen, Kitas, Straßen und Spielplätze gebaut oder örtliche Kultur- und Sportangebote finanziert. Jeder Euro wird sozusagen direkt vor Ihrer Haustür ausgegeben. Das, was Mönchengladbach lebenswert macht, könnte ohne die Grundsteuer nicht finanziert werden. Sie zahlen die Grundsteuer also für die örtliche Gemeinschaft und damit auch „für sich selbst“.
Durch die Reform wird die Grundsteuer nun auch zukunftssicher. Und das ist eine gute Nachricht.
8. Was ist hinsichtlich der Besteuerungsgrundlagen zu beachten?
Wer die Grundsteuerfeststellungserklärung abgegeben hat, erhält vom Finanzamt Mönchengladbach einen Grundsteuerwertbescheid sowie einen Grundsteuermessbescheid.
Wenn von Ihnen keine Erklärung abgegeben wurde, ergehen diese Bescheide als sogenannte Schätzbescheide.
Aufgrund dieser beiden Bescheide müssen Sie keine Zahlung leisten.
Die Bescheide dienen lediglich als Berechnungsgrundlage beziehungsweise für die Stadt Mönchengladbach als Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer im Jahr 2025.
Bei Fragen zu den Bescheiden des Finanzamtes über den Grundsteuerwert bzw. den Grundsteuermessbetrag steht Ihnen die Grundsteuer-Hotline des Finanzamtes Mönchengladbach zur Verfügung:
- Grundsteuer-Hotline des Finanzamtes Mönchengladbach unter Telefonnummer: 02161 189-1959 (Mo. - Fr. 9.00 bis 13.00 Uhr)
Weitere Information zur Grundsteuerreform finden Sie auch im
- Grundsteuerportal: grundsteuer.nrw.de
Wenn Sie mit den vom Finanzamt zum Grundsteuerwert bzw. Grundmessbetrag getroffenen Festsetzungen nicht einverstanden sind und Einspruch einlegen möchten, müssen Sie sich gegen diese Grundlagenbescheide des Finanzamtes - also je nach Anliegen gegen den Grundsteuerwertbescheid oder den Grundsteuermessbescheid - wenden und nicht gegen den Grundsteuerbescheid der Stadt Mönchengladbach. Geben Sie dabei auch die Gründe für Ihren Einspruch an. Der Einspruch ist bei dem Finanzamt Mönchengladbach schriftlich einzureichen. Sie können ihn auch elektronisch über ELSTER übersenden oder zur Niederschrift erklären.
Die Frist für einen Einspruch beträgt einen Monat.
Kontaktdaten
Finanzamt Mönchengladbach
Am Hockeypark 2
41179 Mönchengladbach
Allgemeine Informationen
Weiterführende Informationen
Allgemeine Informationen
Die Grundsteuer ist eine Real- und Objektsteuer, mit der das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung besteuert wird.
Es wird unterscheiden nach:
- Grundsteuer A (für land- und forstwirtschaftliche Betriebe)
- Grundsteuer B (für alle sonstigen Grundstücke)
Die persönliche und sachliche Steuerpflicht wird vom örtlichen Finanzamt bestimmt. Das Finanzamt nimmt die Bewertung des Grundbesitzes vor und erteilt sodann einen Grundsteuerwertbescheid und einen Grundsteuermessbescheid. Der hierin festgesetzte Grundsteuermessbetrag ist Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer. An die Feststellungen des Finanzamtes ist der Fachbereich Steuern und Grundbesitzabgaben bei der Festsetzung der Grundsteuer gebunden.
Die Höhe der Grundsteuer errechnet sich durch Multiplikation des Grundsteuermessbetrages mit dem jeweils maßgebenden Hebesatz. Dieser wird vom Rat der Stadt Mönchengladbach für das gesamte Stadtgebiet einheitlich festgelegt.
Eigentumswechsel
Schuldner der Grundsteuer für ein ganzes Kalenderjahr ist derjenige, dem das Grundstück zu Beginn des Kalenderjahres gehört. Die Zurechnung auf den neuen Eigentümer erfolgt durch das zuständige Finanzamt grundsätzlich auf den 01.01. des auf den wirtschaftlichen Übergang folgenden Jahres (Beginn der Steuerpflicht).
Privatrechtliche Vereinbarungen im notariellen Vertrag zwischen den Vertragsparteien (Verkäufer und Käufer), z. B. über den Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, bleiben hiervon unberührt.
Der Fachbereich Steuern und Grundbesitzabgaben wird bei einem Eigentumswechsel in der Regel nicht unmittelbar durch den Notar bzw. die Grundbuchstelle des Amtsgerichtes informiert, sondern erhält die Information über die steuerliche Zurechnung des Grundstücks erst zu einem späteren Zeitpunkt durch die Bewertungsstelle des zuständigen Finanzamtes.
Hinweise zum Eigentumswechsel
Sollten Sie vorab eine Umschreibung der Grundsteuer wünschen, teilen Sie dies dem Fachbereich Steuern und Grundbesitzabgaben schriftlich (per Post oder Fax) mit folgenden Angaben mit:
- Bezeichnung des veräußerten Grundstücks (Lagebezeichnung,
Grundsteuer-Aktenzeichen, Kassenzeichen laut letztem Grundsteuerbescheid)
- Name und Anschrift des bisherigen Eigentümers
- Name und Anschrift des neuen Eigentümers
- Datum des Umschreibetermins (immer zum 01. eines Monats)
Beachten Sie, dass die Mitteilung vom Verkäufer und vom Käufer unterschrieben sein muss.
Änderung der Fälligkeit der Grundsteuer
Abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen kann die Grundsteuer auf Antrag des Steuerpflichtigen auch am 1. Juli in einem vollen Jahresbetrag entrichtet werden. Der formlose Antrag ist schriftlich bis spätestens zum 30. September eines Kalenderjahres an den Fachbereich Steuern und Grundbesitzabgaben zu stellen und gilt dann ab dem folgenden Kalenderjahr. Eine Änderung der jährlichen Zahlweise zurück auf die vierteljährliche Fälligkeiten ist ebenfalls bis zum 30. September eines Kalenderjahres schriftlich beim Fachbereich Steuern und Grundbesitzabgaben zu beantragen und gilt dann ab dem folgenden Kalenderjahr.
Fristen, Dauer und Gebühren
Kosten
Fälligkeit
Die Grundsteuer wird pro Kalenderjahr festgesetzt und wird in der Regel vierteljährlich zu den festen Terminen am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November des Kalenderjahres fällig.
Aktuelle Hebesätze (gültig seit 01.01.2025)
Grundsteuer A = 461 Prozent
Grundsteuer B = 792 Prozent
Formulare, Dokumente
Grundsteuer Formulare
Eigentumswechsel (Online-Formular)
Eigentumswechsel (pdf-Formular)
Allgemeine Formulare
Änderungsmitteilung (bei Änderung des Namens und / oder der Adresse, NICHT bei Eigentumswechsel)
Rechtliche Grundlagen
Rechtsgrundlagen
- Bewertungsgesetz (BewG)
- Grundsteuergesetz (GrStG)
- Abgabenordnung (AO)
- Haushalts-/Hebesatzsatzung der Stadt Mönchengladbach
jeweils in der gültigen Fassung
Zuständige Abteilung
GrundsteuerAachener Straße 2 (Zugang barrierefrei)
41061 Mönchengladbach
E-Mail: steuern@moenchengladbach.de
Fax: 02161 25-52209
weitere Informationen...
Kontakt
Mitarbeiter*innen der Grundsteuer Tel.: 02161 25-52299